Gestión legal inmobiliaria y Saneamiento físico legal

Saneamiento Físico Legal de predios rurales y urbanos

Gestionamos procedimientos para formalizar la posesión o perfeccionar el derecho de propiedad u otros derechos reales superficiales de inmuebles (servidumbre, usufructo, superficie) hasta lograr su inscripción registral. Asimismo, los procedimientos para efectuar la corrección de aspectos técnicos y/o legales respecto a predios inscritos que presentan deficiencias o inexactitudes.

ESTUDIO TECNICO LEGAL INMOBILIARIO
MCG Consultores Prediales, realiza todas las gestiones que determinen la situación integral del inmueble, analizando comparativamente además del status legal/registral (estudio de títulos, que per se resulta limitado y no brinda seguridad), la SITUACION REAL DE CAMPO y LA GRÁFICA-CATASTRAL, lo cual permitirá a nuestros clientes tomar una decisión debidamente informada y otorgar seguridad jurídica en sus transacciones u otros actos correlacionados a los predios de interés.
Analizamos:

• El ejercicio de la posesión u ocupación actual.
• Los antecedentes catastrales que obran en las entidades generadoras del catastro.
• Cotejo de planos de la realidad actual de campo con la información gráfica existente en los Registros Públicos (determinado superposiciones, desplazamientos gráficos, duplicidades, etc.)
• Antecedentes legales y de dominio.
• Status de titularidad.
• Verificación de zonificación asignada.
• Situación registral (cargas, gravámenes, duplicidad de partidas, superposiciones, etc.).

REGULARIZACIÓN DE DERECHOS DE POSESIÓN O PROPIEDAD
Gestionamos ante instancias administrativas (COFOPRI, Gobiernos Regionales, Municipalidades, SBN y SUNARP) y/o judiciales los procedimientos necesarios para que los predios rurales o urbanos accedan a la formalidad, dotando de seguridad jurídica a las adquisiciones u otros actos correlacionados.
Realizamos:

• Gestión de procedimientos de formalización, titulación o adjudicación.
• Prescripciones adquisitivas de dominio.
• Títulos supletorios.
• Inmatriculaciones.

RECTIFICACIÓN DE ÁREAS, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS
Gestionamos en vía notarial, administrativa o judicial los procedimientos necesarios para corregir discrepancias en áreas, linderos, medidas perimétricas, ubicación y demás datos físicos de los predios inscritos en Registros Públicos.

MODIFICACION FÍSICA DE PREDIOS
Gestionamos los siguientes procedimientos:

• Independización: que consiste en separar registralmente uno o más predios a partir de otro existente y generarle sus correspondientes partidas registrales, dejando área remanente.
• Subdivisión: que consiste en fraccionar un predio en dos o más, individualizándolos sin dejar área remanente.
• Acumulación: consiste en comprender en una sola unidad inmobiliaria, dos o más predios independientes que sean colindantes. Se genera una nueva partida registral por el área acumulada y se cierran las partidas de los predios objeto de acumulación.

REGULARIZACIÓN GRÁFICA DE INSCRIPCIONES REGISTRALES
Que resulta aplicable a predios inscritos que no tienen un correlato gráfico que permita determinarlos y ubicarlos técnicamente en el terreno.
Situaciones:

• Predios inscritos (información literal) sin existencia de plano en el título archivado.
• Inscripción respaldada únicamente con croquis topográfico (carente de coordenadas UTM).
• Inscripción sin que figure el polígono en la base gráfica registral.

REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES
Realizamos procedimientos que permite a los propietarios de edificaciones que hayan sido construidas, ampliadas y/o remodeladas (antes del 20 de diciembre 2010) sin licencia de construcción, conformidad de obra, declaratoria de fábrica, independización o que carecen de reglamento interno, el sanear su situación inmobiliaria logrando la correspondiente inscripción registral.

DUE DILIGENCE INMOBILIARIA
Previo a obtener algún derecho superficial, resulta imprescindible conocer exhaustivamente la situación de posesión, la gráfica/catastral y legal/registral del inmueble, lo cual permitirá determinar la concurrencia de limitaciones y contingencias; identificar, analizar y minimizar los riesgos, definir el curso de las acciones de saneamiento requeridas y asumir una decisión debidamente informada de proceder o prescindir.
Realizamos Auditorías Inmobiliarias, con el objetivo de investigar y analizar el origen, los tractos, contratos y demás actos jurídicos que sustentan el derecho de los inmuebles de interés, determinando si guardan corrección o presentan vicios u otras contingencias que requieran realizar acciones complementarias y el tiempo y costo que estas implican. Recomendable efectuarla previo a la compra de una empresa con activos patrimoniales o cuando se requiere auditar los predios propios.

Respecto a comunidades campesinas y nativas

En merito a los años de servicio que nuestros profesionales han ejercido para las diversas instituciones públicas encargadas de la formalización del territorio de comunidades campesinas y nativas; así como su praxis en el ejercicio privado empresarial preponderantemente en adquisición de tierras de éstas; y, también de asesoramiento técnico y legal a diversas comunidades a nivel nacional, hemos conformado un equipo especializado en brindar todos los servicios legales en temas de comunidades campesinas y nativas.

Realizamos:

Saneamiento de las áreas adquiridas a las comunidades campesinas o nativas
Efectuamos todos los procedimientos legales necesarios para lograr la inscripción registral de los actos de compraventa, servidumbre, usufructo u otros que se hayan celebrado con las comunidades campesinas o nativas.

Saneamiento Físico Legal de territorios comunales
Mediante:

• Gestión de Deslinde y Titulación de territorios de comunidades campesinas.
• Gestión de Demarcación y Titulación de territorios de comunidades nativas.
• Asesoramiento para inscripción registral de territorios comunales.
• Regularización de inscripciones registrales de territorios comunales.

Asesoramiento legal a las comunidades campesinas y nativas
En temas de:

• Elecciones comunales.
• Inscripción y regularización de Directiva Comunal.
• Actualización de Padrón Comunal.
• Acuerdos de asamblea.
• Temas tributarios y de impuestos municipales.
• Procesos administrativos y judiciales, entre otros.

Saneamiento de derechos de servidumbre

Respecto a servidumbres de electroductos, mineroductos, gasoductos, oleoductos, acueductos y viales.

Realizamos:

• Obtención de títulos de concesiones e inscripción en el Registro Público de Concesiones para la explotación de servicios públicos.
• Celebración de contratos de constitución de servidumbres convencionales.
• Procedimientos administrativos de reconocimiento o imposición de servidumbres ante el ente regulador.
• Inscripción registral de servidumbres en los predios sirvientes.
• Modificaciones, transferencias y otros actos jurídicos referentes a servidumbres.

Regularización de terrenos eriazos

Realizamos procedimientos de:

• Verificación de terrenos eriazos del Estado de libre disponibilidad
  Procedimiento por el cual un inversionista solicita la verificación de la libre disponibilidad de los terrenos eriazos del Estado respecto a los cuales tiene interés en adquirir.


• Otorgamiento de tierras eriazas en parcelas de pequeña agricultura
  Respecto a terrenos eriazos mayores de 3.00 y menores de 15.00 hectáreas, el inversionista debe presentar un proyecto de factibilidad técnico y económico a nivel de perfil, una vez aprobado éste, el organismo público competente dispone su otorgamiento en compraventa a su favor.


• Titulación de tierras eriazas habilitadas a la actividad agropecuaria antes del 31-12-2004
  Al encontrarse en posesión directa, continua, pacífica y publica de tierras eriazas del Estado y que éstas hayan sido habilitadas a la actividad agropecuaria antes del 31-12-2004, resulta procedente el gestionar su adjudicación en venta directa (a precio de arancel).

Licencias y Permisos municipales

Para el desarrollo de un proyecto de inversión muchas veces se requiere realizar diversas obras de infraestructura e implementar otras facilidades complementarias, las cuales requieren contar con las autorizaciones de las municipales provinciales o distritales; gestiones que nos encargamos de realizarlas, considerándose entre las principales:

• Licencia de edificación.
• Conformidad de obra y declaratoria de fábrica.
• Establecimiento de campamentos temporales.
• Establecimiento de depósitos de material excedente.
• Autorización para extracción de materiales que acarrean y depositan las aguas de los álveos o cauces de los ríos.
• Tendido de postes, cables y redes.
• Certificado de compatibilidad de uso.
• Certificado de zonificación y vías.
• Autorización de túnel.
• Independización o parcelación de terrenos rústicos para habilitación urbana.
• Otros procedimientos que, en caso de no estar contemplados en el TUPA de la municipalidad de jurisdicción, se gestionará su correspondiente incorporación.